不労所得で不動産投資を行いたいけど、リスクが気になります

不動産投資について

不動産を購入し、その家賃収入や地価上昇による売却益などによって利益を得るのが不動産投資です。
株、FXなどに比べるとややハードルが高いようにも思える不動産投資ですが、上手く投資タイミングを見極めれば大きな利回りを得ることも可能。
ただし過去には日本でも不動産バブルがはじけ、痛手を被った家主も多く存在するという失敗事例も存在しています。
今回は不動産投資について、利回りの種類を中心に基本的なことをチェックしていきます。

不動産投資はどのように行うのか?

不動産投資の簡単なプロセスとしては、まずマンション、アパートといった収益物件の情報を検索し、その中から価格、利回りなどの条件をチェックしたうえで購入、その後は家賃収入、転売などで収入を得る、というかたちになっています。
どんな物件を選ぶかにおいて、やはり重要なポイントのひとつとなってくるのは「利回り」でしょう。
利回り、という言葉は株式投資でも使われますが、(年間の)収益が自分の投資金額に対しどれくらいの割合となっているか、ということを指します。
基本的に利回りが高ければ高いほど得をしており、投資金額を早いペースで回収できる、ということになりますね。

ですがここには注意が必要です。単に利回りがよいからといってその物件に投資すればよい、というわけではありません。
次の項目でそれについて詳しく見ていきましょう。

不動産投資における3つの利回り

不動産投資においては、「表面利回り(グロス利回り)」「実質利回り(ネット利回り)」「想定利回り」の3つの利回りを理解しておく必要があります。
まず、表面利回りは最も概算的な利回り計算方法です。不動産案件においてよく目にする”利回り"という言葉は、この表面利回りを指していることが多いです。
【表面利回り = 年間収入 ÷ 購入金額 × 100】
最後に100をかけているのは最終的な単位がパーセントであるからです。例えば年間収益10万円、購入金額100万円の場合、表面利回りは10%という計算になります。

次に考えるのは実質利回りです。
実質利回りでは年間収益から、その賃貸経営にかかるコストを引いた年間純収入を使って利回りを考えます。
【実質利回り = (年間収入 - 年間支出) ÷ 購入金額 × 100】
この年間収入 - 年間支出という部分が年間純収入を指しています。
当然不動産経営に際しては火災保険料、管理費などがかかってきますので、表面利回りよりも実質利回りの方が重要となってくるでしょう。

最後に見ていくのが想定利回りです。
アパート経営、マンション経営をするにあたり、全ての部屋に入居者が入っていればよいのですが、空室が出る、という場合も十分に考えられます。
そういったケースを考え、空室が相場に基づいた賃料で埋まっている場合の年間収入を考慮して考えるのが想定利回りです。
入居者がいない場合、賃料は下がる可能性もあるので、実際の利回りはこれより低くなることが考えられます。
【想定利回り = 年間収入(想定) ÷ 購入金額 × 100】

このように、よく掲載されている表面利回りだけを見て不動産投資にうつるのはリスクがあると言えるでしょう。
実質利回りを考え、またその時の不動産相場をめぐる環境がどのようなものであるのか、ということを理解しておく必要があります。

リスクを考慮したうえでの投資が大事

不動産投資におけるリスクとしては空き室リスク、ローン金利の上昇、物件を売りたくても売れない場合がある流動性リスクなどが考えられます。
日本において少子化が進んできていることは周知の事実ですが、それも空き室リスクのひとつの要因であると言えます。
利回りや将来性につられ、不動産を全額ローンで買う、といったような事例もありますが、本当に投資資金は回収できるのか?どんなリスクが起きえるのか?ということを考えずに高い物件に手を出すことは危険が伴うと言えるでしょう。
不動産だけでなく、いわゆる投資においてリスクや期待値を考慮せずに商品買い付けを行うのは避けたいところです。